Kira Çarpanı Hesaplama ve Amortisman Analizi
Mülkünüz kaç ayda kendini ödüyor? Mülk değeri ve kira gelirini gir, anında kira çarpanını ve amortisman süresini hesapla — ilçe ortalamasıyla karşılaştır.
Kiracı Aracı
Kira zamı ne kadar olacak?
TÜFE oranıyla yeni kiranı hesapla, yasal artış tavanını öğren.
Kira Çarpanı Nedir? Nasıl Hesaplanır?
Kira çarpanı (Gross Rent Multiplier – GRM), bir gayrimenkulün piyasa değerinin kira gelirine oranıdır. Yatırımcılar bu metriği, farklı mülklerin kira getirisini hızlı karşılaştırmak için kullanır.
Kira Çarpanı (Aylık) = Mülk Değeri ÷ Aylık Kira
Amortisman Süresi (Yıl) = Kira Çarpanı ÷ 12
Örnek: 4.800.000 TL değerinde bir daire, 20.000 TL/ay kiraya veriliyorsa → Kira Çarpanı = 240 ay → Amortisman = 20 yıl.
Amortisman Süresi Hesaplama: Yatırımcı İçin Ne Anlam Taşır?
Amortisman süresi, mülkten elde edilen toplam kira gelirinin mülk değerine ulaştığı teorik süreyi gösterir. Bu süre ne kadar kısaysa kira getirisi o kadar güçlüdür. Ancak bu hesaplama brüttür; boşluk riski, bakım giderleri, yönetim ücreti ve vergi düşülmemiştir. Gerçek net getiri için ek kalemlerin ayrıca modellenmesi gerekir.
Brüt Kira Getirisi ile Amortisman Süresinin İlişkisi
Brüt kira getirisi (%) = (Yıllık Kira ÷ Mülk Değeri) × 100. Bu oran ne kadar yüksekse amortisman süresi o kadar kısa demektir. Türkiye piyasasında brüt getiri genellikle %3–%7 bandında seyreder. Yüksek enflasyon dönemlerinde kira artışları amortisman süresini kısaltabilir; sermaye kazancı ise ayrı bir değerleme kalemi olarak hesaplanmalıdır.
İstanbul İlçe Bazlı Referans Amortisman Süreleri
Aşağıdaki tablo, piyasa gözlemlerine dayalı tahmini amortisman aralıklarını gösterir. Gerçek değerler mülkün konumuna, yaşına ve özelliklerine göre önemli ölçüde farklılaşabilir.
| İlçe | Amortisman Aralığı | Segment |
|---|---|---|
| Beşiktaş | 26–37 yıl | Yüksek Prim |
| Sarıyer | 25–36 yıl | Yüksek Prim |
| Beyoğlu | 23–34 yıl | Yüksek Prim |
| Kadıköy | 23–32 yıl | Orta-Yüksek |
| Şişli | 22–31 yıl | Orta-Yüksek |
| Bakırköy | 20–29 yıl | Orta-Yüksek |
| Üsküdar | 19–27 yıl | Orta |
| Maltepe | 18–25 yıl | Orta |
| Ümraniye | 17–24 yıl | Orta |
| Pendik | 17–24 yıl | Orta |
| Esenyurt | 14–22 yıl | Ekonomik |
| Bağcılar | 13–22 yıl | Ekonomik |
| Sultangazi | 13–20 yıl | Ekonomik |
Referans aralıklar piyasa tahminlerine dayanmaktadır; resmi veri değildir. Gerçek yatırım kararları için güncel ekspertiz ve uzman danışmanlığı alınız.
Kira tahminin ne kadar gerçekçi?
Kira çarpanı hesaplamasının doğruluğu, kira geliri tahminine doğrudan bağlıdır. KiraMetre'de ilçe ve mahalle bazlı gerçek kiracı verilerini sorgula.
Kira Çarpanı ve Amortisman Hakkında SSS
Kira çarpanı nedir ve nasıl hesaplanır?
Kira çarpanı (Gross Rent Multiplier – GRM), bir mülkün satış fiyatının yıllık veya aylık kira gelirine bölünmesiyle elde edilen bir yatırım verimliliği göstergesidir. Ay bazlı hesaplamada: Kira Çarpanı (ay) = Mülk Değeri ÷ Aylık Kira. Yıl bazlı ise bu değer 12'ye bölünür ve amortisman süresini verir. Örneğin 5.000.000 TL değerinde bir mülkü aylık 25.000 TL'ye kiralarsan çarpan 200 ay, yani yaklaşık 16.7 yıl olur.
Türkiye'de ideal konut amortisman süresi kaç yıl olmalıdır?
Türkiye'de konut yatırımlarında 'ideal' amortisman süresi bölgeye ve piyasa dönemine göre önemli ölçüde değişir. Genel olarak 15 yılın altı yüksek getirili, 20–25 yıl arası piyasa ortalaması, 30 yılın üzeri ise yüksek çarpan olarak değerlendirilir. İstanbul'un merkezi ilçelerinde (Beşiktaş, Kadıköy) 25–35 yıl, daha çevre ilçelerde (Esenyurt, Bağcılar) 15–20 yıl amortisman yaygındır.
Kira çarpanının düşük olması ne anlama gelir?
Kira çarpanının düşük olması, mülkün kira gelirine göre fiyatının düşük olduğunu — başka bir deyişle kira getirisinin güçlü olduğunu — gösterir. Düşük çarpan, yatırımcı açısından 'ucuz mülk' sinyali verebilir. Ancak düşük çarpan tek başına karar vermek için yeterli değildir; lokasyon, boşluk riski, gider yükü ve sermaye kazancı potansiyeli de analiz edilmelidir.
Brüt kira getirisi ile net kira getirisi arasındaki fark nedir?
Brüt kira getirisi, yıllık kira gelirinin mülk değerine oranıdır; herhangi bir gider düşülmez. Net getiri ise yönetim, bakım, sigorta, boşluk ve vergi gibi giderler düşüldükten sonra kalan gelirin mülk değerine oranıdır. Türkiye'de brüt getiri tipik olarak %3–%7 arasında seyreder; net getiri bunun %30–%50 altında olabilir.
Kira çarpanı hesaplamasında mülk değeri nasıl belirlenir?
Mülk değeri olarak piyasa değeri esas alınmalıdır. Bu değer; benzer mülklerin satış fiyatları, ekspertiz raporu veya gayrimenkul değerleme uzmanı görüşüyle belirlenir. İlan fiyatı ile gerçekleşen satış fiyatı arasında önemli farklar olabilir; hesaplamada mümkünse gerçek işlem fiyatı kullanılmalıdır.
Ev alıp kiraya vermek Türkiye'de karlı mı?
Türkiye'de konut yatırımının karlılığı ilçeye, dönemine ve mülk özelliklerine göre büyük farklılık gösterir. Yüksek enflasyon dönemlerinde mülk değer artışı (sermaye kazancı) kira getirisini geride bırakabilir. Kira çarpanı bu analizde bir araçtır; kesin karlılık için vergi, bakım, boşluk oranı ve finansman maliyeti de hesaba katılmalıdır.